Bad Homburg v. d. Höhe. Der Immobilienmarktbericht 2023 (IMB) für den Bereich der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe liegt vor. Erstellt wurde er wie gewohnt vom Gutachterausschusses für Immobilienwerte, dessen Geschäftsstelle Teil der Stadtverwaltung ist. Der Marktbericht gibt unter Auswertung der Kaufpreissammlung aus dem Jahr 2022 sowie weiterer ergänzender Analysen aus dem Immobilienmarkt einen Überblick zur Entwicklung der Immobilienpreise und stellt die Tendenzen im Marktgeschehen in Bad Homburg nachvollziehbar dar.
„Zuerst die gute Nachricht“, eröffnet Oberbürgermeister Alexander Hetjes, „Bad Homburg ist sowohl als Wohn- als auch Unternehmensstandort nach wie vor gefragt. Doch die Kauflaune hat auch bei uns einen kleinen Dämpfer erfahren.“ Die Gesamtzahl der Kaufverträge aus bebauten und unbebauten Grundstücken und Wohnungseigentum lag bei 422, im Vorjahr 2021 bei 619, was allerdings auch dem Höchstwert der vergangenen sieben Jahre entspricht.
Der Gesamtumsatz aus den Immobilienkäufen lag 2022 bei 362,7 Mio. Euro, was im Vergleich zu 2021 (872,9 Mio.) weniger als die Hälfte ist. Das Jahr 2021 war aber auch ein Ausreißer, hochpreisige Verkäufe großer Flächen führten zu hohen Geldumsätzen. Gemessen an den Jahren 2020 (469,6 Mio.) und 2019 (393,9 Mio.) ist der Rückgang bedeutend weniger stark.
Der mittlere Kaufpreis lag 2022 für Wohnungseigentum im Bereich der Neubauten bei 7.159€/m² (2021: 6.538, 2020: 7.050) für Wiederverkauf bei 4.667€/m² (2021: 3.876, 2020: 4.083) und für Umwandlung bei 3.787€/m² (2021: 3.507, 2020: 3.589).
Im Wohnsektor besteht nach wie vor Nachfrage, insbesondere an hochwertigen Wohnraumimmobilien, die dadurch auch weiterhin unverändert eine Stabilisierung der Kaufpreise auf dem bestehenden Niveau erwarten lassen. Vor dem Hintergrund, dass der neue IMB im Wesentlichen aus der Auswertung der Daten des gesamten Jahres 2022 basiert, gilt aufgrund der allgemein angespannten Immobilienmarktlage in 2023 eine differenzierte Betrachtung der Entwicklung des Marktes. „So war tendenziell erkennbar, dass bereits im letzten Quartal 2022 das Kaufverhalten und somit die Zahl der Transaktionen von derartigen Grundstücksgeschäften sichtbar zurückgegangen ist“, gibt Michael Stauder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Aufschluss.
Dies ist durch mehrerer Faktoren begründet, so zum Beispiel die im Oktober 2022 erhebliche Zinserhöhung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB), die in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 enorm gestiegenen Energie- und Baukosten, insbesondere bei den Baumaterialien, sowie die Unsicherheiten bei der energetischen Gesamtlage und der noch immer bestehenden hohen Inflation.
Es stellt sich daher die Frage, ob und in welcher Weise diese veränderten Rahmenbedingungen zukünftig Auswirkungen bei den Kaufpreisen auf dem gesamten Immobilienmarkt, insbesondere hier in Bad Homburg bzw. im hochpreisigen Rhein-Main-Gebiet auslösen werden. Anhand der aktuell erfassten Kaufverträge im ersten Quartal 2023 ist tendenziell aber festzustellen, dass die hier erzielten Kaufpreise vergleichbar den Durchschnittswerten der letzten drei Vorjahre entspricht. Dies deutet auf eine breit angelegte Stagnation der Preise hin.
Erkennbar ist jedoch ein leichter Rückgang der Preise bei älteren, sehr modernisierungsbedürftigen und lagebedingt eher unattraktiven Immobilien. Dies gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gleichermaßen. Für derartige Immobilien gab es bisher in den letzten Jahren der hohen Kaufpreisanstiege Käufer, die bereit waren, diese Immobilien trotz der hohen Preise zu erwerben. Diese Kaufinteressenten fallen offensichtlich jetzt weg. Ein erheblicher Rückgang der Preise ist derzeit jedoch nicht erkennbar. Es bleibt daher abzuwarten, wie der Markt auf Dauer auf die wirtschaftliche Gesamtentwicklung und Rahmenbedingungen reagieren wird.
Bei Immobilien für Handel und Gewerbe, insbesondere im hochpreisigen Kernbereich der Stadt, ist die Preisentwicklung bisher gleichbleibend anzusehen. Auch hier ist anzumerken, dass der Status Quo nicht automatisch auf die zukünftige Entwicklung schließen lässt. Es bleibt weiterhin abzuwarten, wie sich der Markt und die Bedarfe an Gewerbe-, Büro und Mischflächen mittelfristig entwickeln und gegebenenfalls verändern werden durch Auswirkungen der Corona-Maßnahmen, Inflation und Energiekosten sowie Sekundäreffekte wie die vermehrte Nutzung von Home-Office und Online-Handel.
Insgesamt verfügt Bad Homburg über 10.410 Wohngebäude und 27.306 Wohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr sind 50 neue Wohngebäude und 218 Wohnungen hinzugekommen. Weiterhin existieren in Bad Homburg v. d. H. noch über 23 landwirtschaftliche Betriebe, welche 1.196 ha Fläche bewirtschaften.
Die Bodenrichtwerte (Stichtag 01.01.2022) für Wohnbauflächen (so genannter Sachwertmarkt) liegen zwischen 800 €/m² und 2000 €/m². Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen liegen zwischen 200 €/m² und 500 €/m², für gemischte Bauflächen und Kerngebiete zwischen 750 €/m² und 2.100 €/m². Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen (Acker-/Grünland) belaufen sich auf 6,5 €/m², für Forstflächen auf 8 €/m² und für Gartenland wurden 20 €/m² ermittelt.
Der Immobilienmarktbericht wird besonders in der Immobilienbranche als hilfreiche Grundlage bei der Bewertung von unbebauten sowie bebauten Grundstücken sehr geschätzt und gibt hierzu geeignete Parameter (u.a. Vergleichsfaktoren) zur Ermittlung von (geschätzten und vergleichbaren) Verkehrswerten an die Hand.
Der Immobilienmarktbericht 2023 kann gegen eine Gebühr von 40 Euro sowohl als Druckausgabe als auch in Form einer PDF-Datei bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erworben werden. Weitere Infos unter 06172 100-6170 oder michael.stauder@bad-homburg.de.
