Bad Homburg. Das im Juli 2022 in Kraft getretene Mietspiegelreformgesetz (MsRG) verpflichtet Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu, ein Mietspiegel zu erstellen. Das Parlament der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe hatte daher am 22. Juli 2022 beschlossen, dass für die Stadt Bad Homburg bis Ende Dezember 2023 ein qualifizierter Mietspiegel erstellt wird. Den Kommunen war es freigestellt, ob sie einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. In Bad Homburg hatte man sich für einen qualifizierten Mietspiegel entscheiden. „Diese Variante gibt beiden Parteien, Vermietern wie Mietern, ein hohes Maß an Rechtssicherheit und sorgt für Transparenz“, erklärt die zuständige Dezernentin Lucia Lewalter-Schoor.
Nach der Ausschreibung wurde die Firma ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH mit der Erstellung beauftragt. Zeitgleich wurde eine Arbeitsgruppe aus den städtischen Bereichen Wohnen und Stadtentwicklung sowie den Interessenvertretungen der Vermietenden und der Mietenden sowie der Hochtaunus Baugenossenschaft eG und der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen gebildet. In einem ersten Schritt wurden Fragebögen an 3000 nach dem Zufallsprinzip ausgewählte Haushalte verschickt. Die Befragung von in dem Zeitraum von April bis Juli 2023 statt.
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermietenden und der Mietenden gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Für die Verwendbarkeit eines Mietspiegels als Mittel zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess kommt es entscheidend auf dessen Qualität an. Wurde der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (= qualifizierter Mietspiegel), so gilt im Prozess kraft Gesetzes die Vermutung, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
„Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien und trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern“, erklärt Dezernentin Lewalter-Schoor.
Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermietende die Zustimmung des Mietenden zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Mietspiegel können daneben auch beim Neuabschluss von Mietverträgen und bei einvernehmlichen, d. h. vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe Bedeutung als Orientierungshilfe haben. Schließlich können Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher Bedeutung haben.
Der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von dem damit beauftragten ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH erstellte und von den Interessenvertretungen der Vermietenden (Haus & Grund Hochtaunus e. V.) und der Mietenden (Mieterbund Bad Homburg und Umgebung e. V.) anerkannte Mietspiegel sowie ein Online-Mietspiegelrechner werden Anfang Januar 2024 auf der Homepage der Stadt Bad Homburg veröffentlicht.
